三年没买房 省了不止一百万

今天的选题来自一次选题会探讨

眼下编辑部也演化成了一个小小楼市缩影

买房的同学跟未买房的同学一半一半

而今天引起我们争议的是来自其中一位最纠结的同事

三年前他想买二手但是遇到核验价、去到新房市场又遇到高积分

拖拖沓沓之间他居然持币待购从 2021 年游荡至今

这中间有几次让他觉得天塌下来的时候，2021 年 7 月的三价就低是一件

彻底搁置买房计划更是家常便饭，尤其是新房只能看郊环附近的时候

我们经常说他买房这件事就是间歇性踌躇满志、持续性彻底放弃

他和家人也因为这件事没少争执，尤其过去两年

但今年开始他们慢慢不争执了

尤其最近 5・27 新政颁布之后，他身为会计的老婆给他算了笔账

“三年没买房我们反而省了一百来万”

01

2021 年以来楼市里无论量还是价都有条清晰趋势，如果此时接近底部的话，那么 2021 年以来的楼市行情可以视作 1/2 周期

这个周期里有几个重大节点，三价就低是其一

2021 年 7 月的三价就低后的 8 月成交量腰斩，往后两年的实操层面都处于这个调控周期

直到 2023 年 9 月上海楼市平地惊起一声雷，放开认房不认贷

自此之后几乎每隔几个月就有新政策出台

而每次调控背后都是一次买房成本的变化

最肉眼可见的就是降首付这类买房门槛的降低

先别着急 qie，以我们这位纠结同事老周为例，2021 年的他首房首贷、预算 500 万

2021 年至今他的首付比例从 35% 降到 20%

对他而言这意味着原本 175 万首付准备可以降到 100 万

他朋友更夸张，之前因为买太仓有了贷款记录，如果 2021 年买上海需要 70% 首付，但今天只需要 20% 首付，还不需要结婚

这之间首付比例变化最大的就是去年 9 月的认房不认贷，其中置换唯一住房以及上海无房但有贷款记录的购房人首付比例从 70% 降到 35%

当然我也知道认房不认贷带来低首付的同时也带来争议

钱要还伐

谁敢这时候背上 80% 贷款去用 30 年供一套房子

这个问题从首付由 70% 降为 35% 的时候还成立，但随着首付从 35% 降为 30%、又降到 20% 的时候，这个还贷算数发生了微妙的变化

因为降首付渐渐不仅仅是降首付，当他搭载降利率的时候

事情开始发生质变

如果说首付从 175 万降到 100 万，顶多算是手上多了 75 万现金

02

那降利率这件事让三年没买房的老周实实在在节省了 99 万

去年九月开始的政策潮里，埋伏在降首付政策附近的是偶尔出现的降利率以及更偶尔出现的 LPR 降低

但这些政策只要一出，就是实打实的购房成本降低

这个降低可能比各位想的都还要厉害

我们还是以老周为例

2021 年他需要首付 35%+ 贷款 65%

2024 年如果他要买需要首付 20%+ 贷款 80%

2024 年他贷款 80% 的利息总额居然比贷款 65% 的利息总额还要便宜了将近 52 万

而老周其实已经准备好了 175 万首付，哪怕最低首付只要 20%，他也会选择多付首付

那更低的贷款额加上利率差，也意味着利息差进一步放大

老周的老婆算了下，等于他们推迟三年上车，同样的首付款，利息反而省了 99 万

最后落在老周身上就是

要么付 20% 首付，留 75 万现金在手里，要么还是付 35% 首付，那利息就少了 99 万

随之降低的还有老周每月的月供，从 1.7 万左右降到 1.4 万左右

换句话说老周同样 500 万的预算，从 2021 年到此时此购房成本实打实降低了

03

降低的远不止利率，还有税费呢，这个也是真金白银

这个只一条，但释放的却是真金白银

500 万的预算在 2021 年的时候，无论买在哪都算非普通住宅

同样满五的情况下，是不是普通住宅意味着税费的差别

2021 年老周看中的是浦东三林一套 520 万的房子，虽然满五但因为非普的关系，得算差额增值税

又因为上次买进年份过早、价格过低，前后差额达到 290 万

所以有个 14 万左右的差额增值税

但去年 12 月 14 日之后这笔钱就省了

2023 年 12 月 14 日上海二手市场的普通住宅规定放开

一夜之间几乎所有住宅都变普通住宅，随之消失的还有相应的增值税

当然最后这套房子最后因为老周犹豫中遇到 7 月的核验价政策最后也没买

中间老周还为自己的犹豫懊悔了好一阵子

但如今他如果再下手这套房子税费就比 2021 年省了 14 万

04

三年过去中介费也发生了变化

税费的变化其实还有些，比如置换唯一住房的家庭再买房的时候可以免征契税

这点作为首次上车的老周是享受不到了，不过老周说他现在买房还可以享受点别的优惠和优待

优待就是对比 2021 年，现在的贷款申请轻松很多

无论是银行流水覆盖还是资金来源都查的厉害，最厉害的是放贷时间

2021 年半年的放贷时间稀松平常

但今天这个时间差不多两个礼拜，快的话两天也是有的

不过这些耗的无非是时间

比较实打实的是中介费的让利

2021 年不管是头部还是小中介，中介费很难打折，尤其是大中介里，闻所未闻

但今天小中介的中介费弹性很大，从 1.5 个点谈到现在 0.5 个点都有人做

大中介非常难得也出现降中介费的案例，比如从 2 个点优惠到 1.97 个点

以老周 500 万的预算为例，那就是 10 万到 9.85 万的区别

不多，但也是 1 千 5 过去见不到的让利

05

从老周这里我突然发现

也许每个政策出台的时候我感受不到前后差异有多大

但当这些政策叠加再对比过去，哪怕是离我们并不遥远的 2021 年你也会发现前后差异之大

那句 “持续性犹豫放弃” 反而让老周不声不响的省了一笔钱

一笔省了 75 万首付的钱、或者一笔省了 99 万左右利息的钱

叠加 14 万的税费、0.15 万的中介费

如果老周今年上车

那推迟三年上车的老周反而节省了 113 万左右

这笔账是他三年前万万没有想到的

当所有人都在 2021 年上车的时候、当他以为自此错过一次绝佳的上车机会的时候

没想到后面的机会更多更优惠，三年前没有上车的老周如果今年上车的话

那么对比三年前他的购房成本大大降低了

这可能是 2021 年时候的所有人都没想到的

06

但各位知道么，最让老周心动的还不是这些利息或者税费

而是三年后的房价

最心动的是他之前看中的那个三林 520 万的房子，现在同楼层同户型只要 420 万，砍砍价谈到 400 万应该没问题

也就意味着老周同样 500 万的预算，可以买到 2021 年 600 万的房子…

如果加上这部分的话

那么现在的买房成本就不是降百万的问题了

500 万预算可以买当年 600 万左右的房子，或者当年需要花 500 万买的房子现在可能只要 400 万，这么算相比于 2021 年又省了将近百万

也就是说推迟三年买房的老推迟的这三年反而还让他省了近 200 万。。。

原本家里过去几年因为没上车的焦虑荡然无存，这是老周万万没想到的

他说自己到现在都记得 2021 年上半年的买房节奏

他关注的小区每放出来一套就卖掉一套，挂牌价也从年初同户型的 510 万涨到年中的 560 万

站在那样的 2021 年他就算打通任督二脉也想不到后来是这样的走势

然而当年不可能的事情就这么发生了

07

这就是一位普通购房者过去三年的一道简单算数

虽然购房成本不能这么简单叠加，背后还有更复杂的家庭情绪成本

但眼前这些可考的算术还是让我们看到了前后三年购房成本的降低

浩瀚星辰是我们终极理想没错，但时间才是我们触手可及的那个浩瀚星辰

时间里不仅有沧海桑田的面目全非，也有所谓常识的溃不成军

这个时间放在楼市里都不用很长

前后差不多三年时间就可以让一位购房者看到自己一个决定的前后变化

我也曾经联系过其他遭遇裁员的供房家庭，有的丈夫作为家庭支柱，失业后还未找到工作，还有的决定先把深圳的房子租出去，自己带着孩子回老家生活。我在社交平台上，私信询问他们是否愿意分享眼下的境况，他们要么直接拒绝，要么没有回应。

一、跌落的“神话”

提到买房，朱星虹口中是一连串的“后悔”。

房子买在2022年，当时深圳的指导价政策已出台一年多，房产市场在政策调控后“量价齐跌”。市场冷却，房价下跌，给了朱星虹新的买房希望，她来深圳十几年了，一直渴望在深圳买房扎根，“这是我的执念”，她强调说。

在买房问题上，丈夫很犹豫，但架不住朱星虹的“执念”。两人在买房上各有期待，丈夫一定要买个四居室，朱星虹想住新一点的房子。以手里的积蓄，两个要求加在一起，能选择的只有光明。

他们选中的楼盘，是光明区2022年两大日光盘之一。楼盘均价4.4万/㎡，他们选择的那套房子售价4.6万/㎡。买之前，两人讨论过“会不会跌”的问题，丈夫说“这个价是备案价，不可能跌到备案价以下吧”，她觉得有道理。开盘当天的盛况也让人放心，排到夫妻俩的时候，他们的期望户型，可供选择的房产不到10套。

时间过去一年多了，他们买的房子还未交楼，隔壁新盘目前在打折出售，均价3.8万/㎡，“亏掉的这些钱，我得加多少班才能赚回来”，朱星虹不无心痛地调侃自己。

而在陈咏买房的2019年和2020年，刚好是深圳楼市过去30年的最高位。据统计，2020年，全国70个大中城市中，深圳二手房涨幅最高，比2019年上涨了14.1%，比2015年上涨83.6%。前海等热点片区，在炒作者的推动下，一年内单价涨幅6、7万的不在少数。

深圳楼市炒作背后的重要角色“深房理”，在2022年被查处。深房理涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房产市场等多项问题，教唆炒房者通过假离婚、代持、骗贷等方式炒房，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。涉事人员中，2人被捕，3人被刑拘。

陈咏在看房期间，目睹过诸如此类的疯狂。“我们当时在南山看房，记得有一个楼盘非常离谱，48平方米的二手房，今天去看480万，明天再去520万，后天又涨到了560万。”

陈咏夫妻非常谨慎，有意避开了这类泡沫较大的楼盘。最后在南山一个“二手房源很少，住户非常稳定”的住宅楼盘里，选择了一个户型最小的两居室。

新买的小两居还未搬进去，陈咏丈夫已经开始担心“不够住”了。丈夫是独子，公公80多岁了，买房前就跟夫妻俩一起生活。考虑到生孩子，以及双方父母的养老问题，2020年两人又在福永买了套一室一厅，当时的楼市依然疯狂，“我们买的那个小房子，卖家当时跟我们说，308万一分不能少，你们不买，我晚上回去就把价格调到320万”。现在，这套一室一厅的市场价已下跌到240万左右。

二、一种习惯性的乐观

为了凑足首付，朱星虹夫妻借了七八十万，陈咏夫妇前后借了100万出头，这100万中，有一部分是从银行借的信用贷，“那几年申请贷款非常容易”。

像陈咏这样，利用信用贷、营业贷杠杆买房的人群，在当时并非少数。针对信贷资金违规流入房地产领域问题，深圳金融监管部门在2020年、2021年开展过专项整治，根据2021年8月公布信息，监管部门共发现21.55亿元经营用途贷款流入楼市。

两个家庭当时敢于背负这个数额的借款，也是因为当时对收入预期极其乐观。

朱星虹丈夫在互联网大厂，年终奖发下来，“就能还上一大笔借款”。遗憾的是，丈夫没有领到2022年的年终奖，因为业绩下滑，公司临时决定将奖金折算为股票，还要分成数年发放，“现在股票也缩水得不成样子”。

陈咏夫妻都属于高收入者，“我们俩正常上班的话，年终奖都能还一大笔的债务。我们也没料到，他辞职后再找个满意的工作，要花这么长时间”。

陈咏丈夫失业那半年，公公生了一场大病。这之后，夫妻俩每年在老人的治疗看护上，要支出20万左右。

“房贷、老人的医护费用、生活支出，算下来我家一个月固定支出5万，他不去上班的话，压力是很大的”。那半年，陈咏办了好几张信用卡，准备好拆东补西，最终只用到一张。她也做过最坏的打算，“不行，就让我老公去干体力活”。

陈咏丈夫原来那份工作收入很高，也很稳定，但职业上升空间有限，他也不喜欢工作内容。丈夫辞职时33岁，他想转行，找一份“35岁后不需要再转行”的职业。

陈咏和丈夫的职业道路一直很顺，尤其是丈夫，学历背景出众，毕业后在求职市场上很受欢迎。“事后我们感觉（辞职）这个决定不是很慎重，转行还没有想清楚就辞了”。

“他找工作不难，但是找到一份他满意的，能够长久发展的工作，我不知道需要多久”，这种未知，给陈咏带来了一定压力。

失业那半年里，陈咏丈夫先是进了一家知名地产，对方给的薪资很诱人，待了10天他离开了，“工作内容很无聊，还好是跑了，那家公司已经资不抵债了”。后面丈夫又进了一家互联网公司，薪水同样很高，他也待了很短一段时间，“他觉得这行干不长久，红利期过了”。期间，丈夫还想过创业，当时处于疫情期，夫妻俩考虑过后，觉得风险太大，断了这个念头。

最终丈夫拿到了一个满意的offer，一开始薪资很低，“我们手头还是很紧张，还是要靠拆借周转”。一直到去年年中，两人才把所有的债务还清，“债务加上生活开销，我们俩一共支出了一百四五十万”。

这样的收入，是陈咏和丈夫“拼命赚钱”换来的，“最近两三年我们都没怎么休息过。他很忙，我也很忙，两人都见不上多少面”。

过去一年，朱星虹也在“拼命赚钱”，“就是想弥补（买房决策上的）过错”。

朱星虹失业一个月后，丈夫接到公司通知，原本期待的丰厚年终奖泡汤了。她非常自责，天天懊恼自己的买房决策，“晚上睡不着，躺在那里问自己，为什么要买房，老公工作再出岔子，可怎么办。”

买房时，朱星虹在一家电商公司做设计工作。离开那家公司前，她已经被拖欠了数月工资，她是被“逼”走的，没有拿到补偿。比起晚走的同事，她还算有运气，“我走的时候，拖欠的工资都结清了，晚走一个月的同事，连工资都拿不到。有些走了劳动仲裁，现在也没拿到钱，公司根本没有钱赔”。

失业以后，朱星虹想到的第一个搞钱方法是拍短视频。刚买房那会儿，她把买房经历剪辑成VLOG，发到短视频平台，反响不错。失业以后，她又把自己的经历发了上去，数据看起来很好，这给了她信心。

失业后待在家里，她找不到新的短视频话题，“不可能天天说自己买房又失业这件事儿吧”。期间她还尝试过在短视频平台带货，忙了一个多月，卖了十几单，赚了几十块钱。她觉得没意思，放弃了短视频赛道。

闲在家里，朱星虹和婆婆拌嘴的次数明显增多，丈夫为了息事宁人，劝她干回老本行，尝试着接一些电商网页设计的单子。她给了自己三个月的摸索期，最开始在朋友圈推广，熟人零零散散介绍一些业务，她接着在小红书等社交平台继续推广。

“第一个月赚了3000块，第二个月赚了六七千，第三个月赚了一万多，后面就稳定了”。现在，她每个月的收入能稳定在两三万，但也辛苦，“去年一整年，经常加班到凌晨一两点”。

原来家里的经济主要靠丈夫，年终奖落空，一度打断了两人的还债计划，好在朱星虹的收入迅速有了起色，撑起了一部分压力。

“我们是比较幸运的，每个月有进账，现金流没有断掉”。朱星虹在社交平台上，也看到过相似的情况，“刚买房丈夫就失业了，一直没有找到工作，而且家里主要靠丈夫赚钱，这种情况风险很大”。

二、代价

光明新房的价格，是一点点跌下来的，现在朱星虹已经“麻木”了。中间有一段时间，一看到隔壁楼盘打折，她在家里捶胸顿足，喊着“我亏了30万”，隔段时间再看，又打折了，她又在家里捶胸顿足，喊着“我又亏了20万”。

“这两年就是在疯狂赚钱，还债，还月供，按照现在跌的幅度，我们借的七八十万完全可以省下来”。要是夜里一两点，朱星虹还坐在电脑前跟客户battle，或者修改设计稿，她会在脑子里一遍一遍问自己“为什么要买房”。

朱星虹丈夫的工作很忙，压力很大，看起来比实际年龄苍老很多，“他跟他爸走在一起，别人说他们是两兄弟”。丈夫有时也会跟朱星虹抱怨，快四十岁了，好像还没过上自己想要的生活。

房子也影响了两个家庭的生育计划。

“如果不买这个房子，我可能就生二胎了，现在我大概率不会生了”，除了没机会出生的二胎，朱星虹还大刀阔斧，把儿子兴趣班的费用砍掉了一大部分。“以前只要他喜欢，我就报，学个武术一下子花一万多。现在不会，学一两个便宜的就行了，买课也是十节课的优惠礼包，不会买那种长期课程了。”

陈咏今年才决定要孩子，“还完债稳定一点了，才敢生。我这个年龄，属于高龄产妇了，没办法，30岁时没有条件”。2019年她30岁，刚跟丈夫买下了南山那套小两居。

南山的小两居过户后，陈咏和丈夫周末自己去刷了墙漆，洗手间请人装修了一下。其他地方能省则省，家具中除了床，其他大多是前房主留下来的，“看起来破破旧旧的”。同事去陈咏家里做客，评价她的房子“跟出租屋有啥区别”，她和丈夫都不在乎这些，“能住就行”。

丈夫频繁出差，陈咏也忙得要命，房子搬进去三四年了，俩人在家做饭的机会都很少，“感觉像个旅馆，两个人回去睡一觉，又出去上班了”。

即便薪水丰厚，陈咏和丈夫的日子过得非常节俭，“我们多一分的钱都不会乱花”。该抢的优惠券，该参与的优惠活动，夫妻俩都不愿错过。靠信用卡支撑过一段时间后，陈咏还研究出很多省利息的小技巧。陈咏不觉得这样的生活局促，她和丈夫的家境都非常普通，节俭的习惯从小形成，消费主义还未撼动他们务实的生活观念。

陈咏夫妻买的两套房子，南山自住的这套泡沫不大，目前的市场价跟买入时持平。福永的房子跌了60万左右，陈咏能接受现状，“买定离手，反正还要给老人住”。冷静的心态，跟这个家庭享受到的机遇有一定关系，“我俩在深圳，其实是享受到了学历社会的一些红利的，我们觉得够幸运了，不能所有好事都落我头上吧”。

在买房这件事上，朱星虹觉得自己是一个典型的“韭菜”。前几年，自觉买不起深圳的房子，朱星虹和丈夫在惠州博罗买了套房，买入价100万，现在市场价60万，“关键还卖不出去”。

除了房产，朱星虹在投资上也当过“韭菜”，她和丈夫曾在某知名P2P买了20多万理财，该P2P平台2018年暴雷，她去年拿回了6万，剩下的十几万，她觉得“应该拿不回来了”。朱星虹有个亲戚，抵押房产在鼎益丰买了上百万理财，前些天她看到鼎益丰暴雷的新闻，她不知道亲戚现在的处境，也不敢问 。当机会与各种看不见的风险并行时，普通人打拼下来的一点财富，一不留神就可能被食利者蚕食。

三、未知的将来

陈咏丈夫在转行以后，事业发展得很顺利，这份职业也非常看重经验，丈夫的年龄危机算是解除了。

不过，每月五万的支出，要求夫妻俩的收入都要稳定在某条线之上。“两个人必须都要工作，在深圳一天（工作）都停不了，要是停下来，再欠着银行的钱，你只能离开这儿”，陈咏说。

所以陈咏不敢松懈，现在这份工作，收入、职场氛围都让她满意，但稳定性取决于上司，如果领导层发生人事变动，她能不能在这儿干下去，“就是两说”。

再去找一份条件相当的工作，陈咏认为“很难”。35岁和婚育身份，是求职市场上最容易受歧视的因素，她在上海读过书，也认识不少在上海工作的熟人，她感觉与上海相比，深圳职场的年龄歧视更严重，“在上海，三十七八岁找工作还是比较容易的，深圳就不行”。

入职现在的公司前，陈咏面试过另一家深圳企业，她的履历符合招聘岗位列出的所有条件，但在最后一轮面试中，面试官委婉地拒绝了她，“他说，哎呀，我们部门很多像你这个年龄还没生孩子的。一听这个，我就知道没戏了”。

朱星虹和丈夫，对将来有一个特别乐观的设想，“40岁还完房贷中的商贷部分，40岁到50岁攒钱，50岁以后半退休，能养活自己就可以。”

实现这个设想的前提是，朱星虹和老公的收入都能维持现状。

做自由职业这一年多，朱星虹接到的电商设计订单源源不断。但她在电商行业工作多年，很清楚这行的现状，“越来越难做了”。她之前上班的公司就是例证，“为什么垮了，就是为了在市场中跑出来，公司疯狂地找投资，然后一个月在投流上烧几十、几百万，最后钱花光了，业务还是没做起来。”

朱星虹2014年左右做过一段淘宝卖家，对比现在，那时的电商生意入行门槛极低，她从华强北拿货，放到淘宝上卖，赚中间差价，“我没有囤货意识，卖的东西没什么价格优势，就那样，一个月也能挣一万多，当时我工资才4000多块”。“现在不一样了，你拿着几百万都不一定能做成”。

作为互联网大厂里的35岁员工，朱星虹丈夫的职业生涯，是一个更大的未知数。

2022年年终奖泡汤后，朱星虹丈夫有过辞职的冲动。当时很多同事在社交平台上吐槽公司在年终奖问题上背信，“老板看到后很生气，说不满意可以来领礼包（裁员补偿）”。丈夫跟HR已经谈好了赔偿数额，最终还是没有离开。那段时间，丈夫面试过几家公司，“没有公司能接住他的薪水”，再加上上司挽留，丈夫最终还是留在了原公司。

年终奖的风波过后，公司还进行过大规模的裁员，只是暂时没有波及到朱星虹丈夫。公司原来的加薪制度也做了调整，“加薪部分改成股票发放，没有实质性的现金给到你了”。

前段时间，朱星虹丈夫还去另一家大厂面试过，被对方拒绝了，“以前不是这样的，出去面试基本都没问题，跳一次槽涨一次薪，所以他两三年一跳”。现在，丈夫过了35岁，互联网行业也进入下行期，“很难再跳槽，薪资感觉也差不多到头了”。

（文中人物采用化名）  

从业主变为租客

租下4 个月前刚刚卖掉的那套房子——这个想法有些疯狂。但提出这个想法后，陈菁很快得到了丈夫林文彬的支持。

自从2023 年2 月份卖出这套位于北京东四环的小一居后，他们就卸下了房屋业主的身份，成为租客。一同卸下的，还有2016 年买房申请的152 万房屋贷款，以及附带产生的90 多万利息。5 月中下旬，二人重新投入租房市场，看房2、3 周无果。眼看交房期限在即，他们只好和新房主商量，以租房的方式继续住在卖掉的房子里。

在厨房里那张使用了近7 年的小吧台上，林文彬代表自己和妻子，与房东一一对过租房条款，而后在合同上签下了名字。短短4 个月，他们的身份就从这间房屋的持有者变成了租客。失去了唯一的刚需住宅，林文彬此刻却觉得轻松。

结清剩余的贷款后，他们无需背负每月7300 元的房贷，也不必再为近30 年借贷所产生的高额利息烦心。在租房合约到期前，他和妻子凭借每月5000 元的租金，不仅能继续安心住在这套他们亲手装饰起来的小屋里，还能将楼市房价涨跌带来的欣喜与焦虑一律隔绝在外，可谓一举两等。

然而，还是有一些细微之处发生了变化。在获得经济上利好的同时，他们失去了对房屋的自由支配权。

2023 年，几场大雪让北京的这个冬天异于往年地冷。一天晚上，夫妻俩准备入睡，丈夫林文彬提出，想在家中加装一个暖气，用以抵御夜晚的寒冷。妻子陈菁打趣地和丈夫说：‌‌“现在都不是你的房子啦，可不是你花钱就能加的。‌‌”

同样回到租房的生活的康怡，必须重新适应对空间审美需求难以被完全满足的生活。

康怡学艺术出身，对房屋内部空间审美颇有追求。2019 年买入一套北京东三环上的两室一厅后，她请来设计师，一点一滴将房子装修成了理想中的模样。

为了把客厅的一面墙改造成置物空间，用以摆放咖啡机、面包机和复古cd 播放机，她需要提前设计好装修时的电线走向。在那套属于她的房子里，处处是这类根据她使用习惯设计、制造出来的空间细节，每一寸角落都在为她的审美服务。

2022 年重新开始租房后，她常常苦于北京出租屋内糟糕的装修状况。在北京，出租的房子大多上了年代，装修风格许多都保留了上世纪80、90 年代的风格，房东提供的家具，也大都是过往自用的老式家具。在出租屋，一切都以经济实用为主，之前暂居的租客，往往也不会进行改装，因为那花费大量精力、金钱和时间，和租住生活的生存策略格格不入。为了租到一间满意的房子，康怡至少要看过50 套房，才会最终定下一套。

大量的考察后，她总结出了明确的租房需求：白墙、木地板、家具少，一言以蔽之，要便于后期改造。即使如此，出租房不可能像那套自己装修的房子一样完全称心如意。出租房内，不是这里少了一座插销，就是厨房或厕所的格局不尽人意，总之无法面面俱到。她知道，不可能租来一间量身定制的完美的房子。

30 岁这年，郭震也决定卖掉手中的房产。他的房子在北京地铁6 号线的褡裢坡附近，一处老旧小区内。2019 年，他花费约340 万元买下了一套70 多平方米大小的两室一厅二手房。

2022 年，郭震和妻子的第一个孩子降生。原本，这套房子里只有郭震夫妻和他们养的一条宠物狗。孩子出生后，为了照顾孙子，郭震的母亲也搬来同住。一家四口，外加一只狗，让这个家变得拥挤起来。为了尽快让一家人住进足够宽敞的房子里，2023 年下半年，郭震决定卖掉这套房，租一套足够大的房子居住。

租房容易，卖房难。

2023 年9 月，郭震联系了房屋中介，挂牌出售名下这套二居室。结果挂牌3 个月，房子没有寻得买家成功出售，最后只好决定下架。那个秋天，郭震名下这套房子的行情估价持续下跌，郭震陷入了恐惧资产贬值的焦虑之中：‌‌“就好像你在银行里存了50 万。然后，你听说其他存了100 万的人，账户里的钱缩水到只剩80 万，你能不紧张吗？‌‌”

稀释的安全感

决心卖房返租的人们，许多人在买房时，也曾从房子中获得过足够的安全感。

林文彬、陈菁夫妇的房子购于2016 年。当时，这套40 平方米大的小一居室售价270 万元。夫妻俩申请了房屋贷款后，为了凑齐120 万元首付，还向亲朋好友借了3、40 万元。偌大的城市里，这间得之不易的小屋如同一叶扁舟，为二人撑起一片安稳的小小天地。

做卖房的决定时，林文彬和陈菁起初意见有过分歧。

从2021 年开始，林文彬就数次提出过自己的担忧。他们购买的是一套‌‌“老破小‌‌”，建设于上世纪80 年代。在新商品房层出不穷的当下，他担心这套‌‌“比自己年龄还大‌‌”的房子在交易市场中，无法对刚需购房族产生吸引力。万一老房再出现什么状况，影响流动性，更难以脱手。‌‌“相当于被套住了，就跟股票一样。‌‌”林文彬说。

他觉得未来手里的‌‌“老破小‌‌”增幅有限，既然如此，没必要冒着亏损的风险死磕那一点收益。因此，他主张卖房套现，赶紧把增值空间不高的房子出售，置换成现金。虽然二人会回到租房的日子，但手头有现金，也就更方便避开增值空间不高的房产，预备下一步的家庭资产重新配置。

妻子陈菁却认为房子虽小，却处处都承载着二人的心血和回忆，舍不得放弃这套房子对于家庭情感的纪念意义。

直到2022 年夏季的一个雨夜，陈菁独自一人在家。凌晨两点多，屋内一声巨响，她起身查看，发现阳台在雨水的作用下发生了塌陷，墙皮和石块落了一地，雨水顺着漏洞灌进了室内。她才理解了丈夫的担忧。

后来屋顶的漏洞被修复好，陈菁也同意了林文彬卖房的提议。

如今回头看，林文彬暗自庆幸自己的先见之明。‌‌“小阳春‌‌”是最后的火热，自此之后，北京楼市不断遇冷。根据北京二手房成交数据，2023 年5、6 月份后，北京二手房成交量开始减少，10 月二手房均价出现了明显的下跌趋势。

一直到疫情期间，郭震仍然对房价行情保有信心，相信等疫情过去，交易市场就能重新恢复火热。2023 年9 月，房子挂牌出售无果，郭震心理压力极大。有时，他会质问自己当年为什么要买房，有时，他又会责怪自己当初目光短浅，恨自己没有选择在更有升值潜力的地段买房。

房产过往给中国人带来的安全感，正在逐渐消失。连带降温的，还有人群购房的意愿。

现在想来，‌‌“一定要拥有一套自己的房‌‌”的概念，自小学就植根在严妍心中。2019 年买下这间位于东五环外的60 平小屋后，她终于如愿以偿，感到了满足。2020 年初，她从韩国旅游归来，正好赶上第一波疫情爆发。从机场到小区门口，司机和保安看到她拎着箱子，无不谨慎地对她发起行程询问。当时，她忍不住感慨‌‌“有房真好，谁也不能把你从这里赶出去‌‌”。

追逐安全感是人们刻在骨子里的本能。过去，人们认为买了房，就等于买来安全感。房地产作为支柱行业，不仅带动了国内经济的腾飞，也丰盈了购房者的资产数字。不过，近年来，随着‌‌“老龄化‌‌”和‌‌“少子化‌‌”社会的到来，楼市交易市场中的供需关系逐渐发生变化。

确切地说，当下的人们并非不再需要安全感，而是认为在充满不确定性的环境中，持有现金所带来的安全感要比买房更好。

严妍感觉，为了搅动二手房交易，房产中介也在向房主施压。

房子挂牌上架的第一个月里，没有任何买家看房。中介告诉她：‌‌“真想卖的话，只能通过低价来吸引买家。‌‌”严妍的房子装修精美，房间朝南，还有一扇大落地窗。这也是当初买房时让严妍选中的理由。缺点也有，面积小、距离地铁远。

中介透露给她一个消息：同小区、同楼层、同户型的一间房，已经扛不住行情降了10 万元，现在的挂牌价比起严妍要低10 来万。几位中介轮番来说服她，表示只要严妍愿意降价，同样的价格一定优先推她的精装住房。严妍观察到，过去挂牌价在550 万以上的房子，如今已经跌到520 万。并且一个月里，涌入市场的二手房存量就有8000 套。眼见房子迟迟不能脱手，她有些着急，内心犹豫。一些懂行的朋友告诉她：就是因为房子卖相好，打出低价更好出手，才能带动小区的成交量，让整个小区的二手房‌‌“活起来‌‌”，这是中介的惯用手段。

考虑到自己已经比附近小区的挂牌价低了3、40 万，严妍没有采取中介的建议。

2023 年12 月中旬，严妍终于等来了买家，以360 万的‌‌“高价‌‌”买下了她的房子。虽说算上购房时的本金、利息、装修费用，严妍还亏损了大约30 万左右。但眼下能卖到这个价格，已经是难得。想到房子曾给自己带来的幸福感，以及变化莫测的未来，严妍觉得，自己可以接受这样的结果。

通过把房子转化为存款，将损失减少到最小，在她看来，这是当下抵抗风险的最佳方式。

重新配置资产

跳出靠房产增值资产的固有模式后，如何用现金经营接下来的家庭资产，是‌‌“卖房返租‌‌”者们下一步的习题。

卖房后不久，康怡辞去工作，尝试起创业。

2021 年，康怡和丈夫曾考虑过去香港发展，被房子绊住了脚步。别说是换城市，就是北京稍远些的工作机会，也会让康怡感到犹豫。他们不愿将精装的房子出租，若为了工作另外租房，又要在房贷的基础上产生额外的费用。

30 岁这年，康怡产生了年龄焦虑：‌‌“想做的事情却还没有做。有房贷压着，就不敢去打破按部就班的生活。‌‌”这套房子，不仅没有让她体会到传统观念中关于‌‌“家‌‌”的幸福感，反而像一道无形的枷锁，将她与丈夫牢牢捆绑在原地。

卸下房贷之后，康怡才重新拥有了向外探索的自由。充沛的现金存款，给了她从零开始冒险的底气。她想，如果没有卖掉这套房子的话，以自己的性格，大概永远不会迈出这一步。

这两年，严妍的工作一直不稳定。卖房虽然亏损了数十万元，却也缓解了她经济上的压力。

回收现金后，她开始考虑下一步如何安排。理财上，她无法接受基金、股票这类要冒一定风险的投资方式。后来，她在网上看到有人靠200 万大额存款，每月产生数千元的固定利息收益，过上了安稳的生活。严妍觉得，这样‌‌“稳赚不赔‌‌”的买卖，才最契合自己。

郭震还在等待房子脱手。他想着，等春节后赶紧把房子挂出去甩卖，只要不低于购入价，降多少都认了。

以前，他还想通过卖房，将手中的二居‌‌“老破小‌‌”，换购成一个更新、更大、更好的三居室。

现在他断了买房的念想，觉得‌‌“一直租房就挺好的‌‌”，至少压力不会这么大，无论是经济上的，还是精神上的。

用陈菁和林文彬的话说，卖了房子拿到银行流水的那一刻，他们才发现，多年来省吃俭用还的钱，有一大半都‌‌“白给‌‌”了银行。

买房6 年多来，他们还款近50 万。但实际上，里面有32 万都是在填利息的窟窿，真正还上的本金只有18 万。他们知道贷款会产生一定利息，却没想到数额如此之高。

‌‌“如果没卖掉房子，未来还要还掉多少利息？‌‌”林文彬心疼自己那些为了利息所付出的劳动，不敢再往下深想。

拿回买房的本金后，他们用这笔钱投了像信托、私募这样的理财。在林文彬看来，普通人的中高风险投资行为，相当于是把个人‌‌“钱途‌‌”交给了命运。2021 年之前，他有过靠投资赚钱的想法，于是通过看书了解了与土地、财政、金融等相关的专业知识。

2021 年，他又是看财报，又是分析各种相关数据，而后买下了一支港股。买下这只股票时，他信誓旦旦地告诉朋友，自己做了很长时间的研究，买这支准靠谱。

他先是投了1 万元，没多久，股价开始下跌。按照书上看到的理论，林文彬决定继续加仓8000 元，没想后来股票价格持续下跌。这笔钱后来亏掉了近一半，那之后，林文彬不再相信自己能够‌‌“操盘‌‌”。‌‌“你看了那些理论，最后发现根本不是那么回事，‌‌”林文彬说，‌‌“就算赚了钱也是运气好正好撞上，其实涨了你不知道是什么原因涨的，跌了你也不知道为什么跌。‌‌”

在他看来，楼市也是这么回事。今天的普通人想要凭借仅能掌握到的有限认知一飞冲天，成功率极低。当时代的浪潮发生转变，除了顺势而下，几乎没有另一种选择。

前两年，林文彬还有着将房子与世俗意义上的‌‌“成功‌‌”相勾连的心态，认为买多大的房子，就象征着多大成就。乔迁新家时，妻子陈菁曾提议请一些朋友来暖场，他拒绝了这个建议，觉得房子太小，抹不开面子。如今回想起来，他只觉得过去的自己幼稚而可笑。

比起这些毫无价值的自证，他发现当下具体的生活感受才是更为重要的东西。还贷时，他们舍不得打车，总是坐公共交通出行。手里有了现金流后，2023 年年底，林文彬和陈菁安排了广州珠海长隆度假区的旅游。妻子二话不说，掏出手机，就买下了包含门票、住宿在内的园区套票。

若是放在以前，她定要货比三家，费上不少时间细细挑选，才会做下决定。

*应受访者要求，林文彬、陈菁、康怡为化名。

我每个深夜，一想到我当时不听家里人劝，非要想女生在婚前拥有自己一个小房子，而且盲目相信房价会越来越高，拿着爸爸半辈子积蓄去付了一个二手房的首付。现在5 年过去了，我怎么也想不通，为什么这个小区降成这个样子。我买的时候单价18500，现在也就11000。跟我同户型，没有装修的居然标100 万。我买的时候170 万，加上装修10 万，利息还了24 万，现在赔的不仅仅是首付，是一半价钱…

我平时消费很克制，尤其我想到当时自己的决定赔了100 万，我什么也舍不得买。。。觉得自己是罪人，对不起爸妈。我现在能做的就是把贷款还完，算了一下，这两年还完贷款总利息支出29 万。。。。。。我知道人不能总揪着自己不放，可我真的想到这个事就心绞痛。

我对象婚前也高价买了2 手房，房间➕利息➕装修算下来也有200 万，但现在也就是120 万左右…

我们两个平时努力工作，不舍的大消费，辛苦养娃。。。可因为两套房子一下赔进去180 万，所谓的个体决策是抵不过时代背景的。

所以如果有像我之前执拗的要想一套婚前房作为安全感的女孩，选好地点，最好买新房保值一些。其实我现在觉得把现金放在手里才是最安全的。

为保值，一些老小区修了又修。

当租房市场变冷，每天和房子打交道的中介对此最为敏感。中介柠檬的房源主要位于上海周浦康桥一带，下午两三点钟，她告诉我，今天还一个客户没带，她和店里的其他同事，最近一个月来带看的都很少。

周浦康桥一带处于张江科学城的整体规划内，往年属于热门潜力板块，但没想到今年‌‌“还是挺冷的‌‌”。她举例子，之前手头有一个月租8500元的单房，小区位置很好，离地铁七八百米，周边配套都很成熟，租客讲价到7500元，要求换家电，房东没答应，结果房子硬生生挂了3个月，降价到7000元才租了出去。

她算了一下，店里的房源，几个月来平均成交价格都要比之前降低5%-10%，也就是一套8000元月租的房子，比上个合同降价400-800元才能租出去。

根据贝壳研究院数据，今年1月到10月，北京、上海、广州和深圳的房源成交周期比去年同期延长6.1、7.6、5.4和3.0天，房源出租速度有所放缓。

即便是对比疫情前，现阶段各城市租赁房源成交周期还是处于较高位水平，今年1-10月，深圳与广州超过两个月，上海超过1.5个月，北京接近1.5个月，而在2019年，1-10月四个城市的房源成交周期均在40天内，其中上海房源成交周期在1个月左右。柠檬手上有一套月租1.2万元的大平层，放在以往性价比很高，今年放了至少三四个月还没租出去。

租赁市场遇冷，与房产市场整体冷却有关。根据纬房指数，近半个月，一线城市深圳房价下跌0.39%、北京下跌0.63%、广州下跌0.67%、上海跌达0.99%。从近一年看，深圳、北京、广州、上海房价下跌分别达到2.29%、3.23%、5.13%、9.5%。

柠檬说，租房市场受到冲击，很大原因来自于售转租的房源增加，‌‌“房东习惯了以前那种高房价，不舍得卖，就转为租赁。除非急着用钱，挂一个很低的价，还是能卖掉的‌‌”。而对于想买房子、置换房子的人群，这时候可能是‌‌“大刀砍‌‌”的最好时机。

据贝壳研究院，截至今年三季度末，北京、上海、广州的租赁库存房源同比分别增长了18.7%、23.6%和16.4%。在北上广中，上海租赁房源增量最多。

另一位上海的房产中介小凡告诉我，市场行情不好，一般他们会劝一些房东把房子重新装修下，这样相对容易成交。因为使用数年未整修的房子，哪怕租金低10%也很难出租，比如他所在的徐汇田林，以老公房居多，装修符合年轻人的审美的比较容易出租。‌‌“很多人工作不稳定，租了房子自己装修不划算‌‌”。

租房的人去哪儿了

实际上，在干中介之前，今年3月，柠檬刚从干了7年的IT公司‌‌“离职‌‌”。

当时她正在哺乳期，按照规定公司不能裁掉哺乳期的员工。于是，HR和领导以‌‌“商量‌‌”的方式，希望她主动提出离职，并给到一定赔偿金。当时，她们部门有7个员工面临被优化，还有不少处于‌‌“三期（孕期、产期、哺乳期）‌‌”的女员工同时被约谈了。

柠檬做过一番心理斗争，想着等哺乳期一过，公司就可以正大光明裁员，不如趁现在是‌‌“金三银四‌‌”出去找工作，便答应了优化条件。

柠檬和老公本来经济条件还充裕，住的是1.2万元的大平层，但自己离职后，经济压力陡增。她和老公商量着退掉这个租了两年的房子，去租一个便宜点的，减轻一下负担。

跟房东提出退房后，房东直接问：‌‌“多少钱的房子在你们的承受范围？‌‌”‌‌“可能去租个七八千的吧‌‌”。他们以为房东只是随便问问，没承想第二天房东便打来电话，‌‌“你看我把房租给你们降到8000元行不行？你们继续住到明年我搬回来住。‌‌”

柠檬觉得，应该是房东也对今年市场行情有了解，再次寻租可能意味着空关时间延长，不如主动降价求稳定居住。

离职后，柠檬找了两三个月的工作都以失败告终。因为要带小孩，自己又挺喜欢看房子，于是她转行去当起了中介，没想到她刚入行，房产市场就遇了冷。

租房的人都去哪儿了？

我想起今年10月从青岛开着车来上海寻觅工作的扎克，每天投几十个简历都石沉大海，有一天他突发奇想，不再住酒店，直接把车里的露营装备用起来，省下房租，直到找到稳定的工作。他自己调侃，‌‌“找工作变成了荒野求生‌‌”，之前用来玩耍的露营装备，竟然真的成了生存用品，每天他给自己做一杯咖啡，再用小炉子做一个简单的炒菜。

扎克的‌‌“荒野求生‌‌”。

目前，他找到了一份兼职工作，干一天算一天。天气越来越冷了，扎克把露营包收起来，住进了车里，一个停车场要收费了，他就转移到另一个免费停车场，像个游牧民族。也许不知道什么时候，他就会开着车游牧到下一个城市。

扎克的生活，也许是当下年轻人‌‌“漂移‌‌”生活的极致缩影。

人口大数据显示，2022年末，北上广深同时出现常住人口的下降，北京、上海、广州常住人口分别为2184.3万人、2475.89万人、1873.41万人，分别比上年减少4.3万人、13.54万人、7.65万人。深圳常住人口为1766.18万人，较2021年减少1.98万人。这也是深圳建市以来首次出现常住人口负增长。

人们为什么离开？也许并没有哪个非常确切的时机，也许从当年‌‌“逃离北上广‌‌”的调侃开始。随着一线城市生活成本越来越高，人们开始考虑去其他城市生活的可能。

中国人口学会副会长、南开大学经济学院人口与发展研究所教授原新在接受采访时曾说道：‌‌“人往一个地方聚集，或者离开一个地方的目的很简单，主要是为了就业。如果一个地方的就业环境不适合了，人们就会自然而然地离开。‌‌”

今年，半导体公司AMD、芯片巨头高通、特斯拉等多家大型互联网、科技企业传出裁员消息。今年10月，贝壳找房网对上海研发团队进行了优化赔偿的消息沸沸扬扬，这些风声都与上海二手房降温不无关系。

一位长期从事高端租赁的‌‌“二房东‌‌”在‌‌“丁祖昱评楼市‌‌”的采访中提到，今年他所接触的上海的‌‌“高端人群‌‌”出现了置换。以前，上海是很多留学归来的精英人群的首选，很多跨国企业的高管也是高端租赁的主要客户。但这两年，他失去了这些对价格最不敏感的租客，虽然一群人走了，会有其他高端人群进入，但结果仍然是房租价格比之前降低了10%-20%。对此他表示，最近不会再收新房源了。